Das Public-Private-Partnership-Modell (PPP) für die Bildungseinrichtung bafep21 in Wien-Floridsdorf hat mit der Fertigstellung des Rohbaus einen entscheidenden Meilenstein erreicht. Am 16. September feierten das Konsortium aus Apleona Austria, RBI Leasing und HABAU Hoch- und Tiefbaugesellschaft zusammen mit der Stadt Wien die Gleichenfeier an der Schloßhofer Straße / Freytaggasse. Der Schulbetrieb soll im Herbst 2026 starten, die Gesamtfertigstellung ist für 2027 geplant. Das Projekt zeigt, wie PPP-Strukturen – Bau, Finanzierung und 25 Jahre Betriebsverantwortung aus einer Hand – Effizienzgewinne im Hochbau ermöglichen und zugleich Nachhaltigkeitsvorgaben umsetzen.

Wie funktioniert das PPP-Modell bei bafep21?

Im Auftrag der Stadt Wien übernimmt das Konsortium nicht nur den Neubau, sondern auch die langfristige technische Betreuung der Immobilie. Die HABAU GROUP zeichnet für die Bauausführung verantwortlich. Apleona richtet die gesamte technische Gebäudeausrüstung ein – inklusive Innenausbau – und verantwortet das Betriebsmanagement über 25 Jahre. Raiffeisen-Leasing und Raiffeisen Bank International strukturieren die Finanzierung und stellen das Kapital bereit. Dieses Modell verschiebt Risiken und Lebenszykluskosten auf private Partner, zwingt sie aber gleichzeitig zu langlebiger, wartungsarmer Planung – ein Anreiz, der bei klassischen Bauverträgen fehlt.

Harald Kröger, Leiter des Bereichs "Group Structured Finance & Investment Banking" bei Raiffeisen Bank International, betonte: „Floridsdorf ist seeing the emergence of an educational institution that is a shining example: financially feasible, professionally developed and optimised to the life cycle. This is made possible by PPP models – and the experience of Raiffeisen-Leasing and RBI, which provide capital as partners in complex and customised real estate financing."

Vorfertigung als Beschleuniger: 1.000 Fassadenelemente aus Perg

Besonders bemerkenswert ist die industrielle Vorfertigung der Gebäudehülle. Für den Rohbau wurden insgesamt fast 1.000 komplettierte Fassadenteile im HABAU-Fertigteilwerk in Perg hergestellt. Diese Elemente kamen bereits mit integrierten Fenstern, Sonnenschutz und farbiger Oberflächenbehandlung auf die Baustelle. Dank dieser Methode konnte die Rohbauzeit auf nur zwölf Monate reduziert werden – ein deutlicher Zeitgewinn gegenüber konventionellen Bauabläufen.

Die Strategie erinnert an modulare Ansätze im mehrgeschossigen Holzbau, wo Vorfertigung ebenfalls Bauzeiten verkürzt und Qualitätsstreuungen minimiert. Im Fall bafep21 lag der Fokus jedoch auf Beton-Fertigteilen mit integrierter Fassadentechnik – ein hybrider Ansatz, der Massivbau und Serienfertigung kombiniert.

Nachhaltige Gebäudetechnik: Wärmepumpen, Geothermie und 860 m² Photovoltaik

Die Energieversorgung des Neubaus setzt auf regenerative Quellen und vermeidet fossile Brennstoffe vollständig. Heizung und Kühlung übernehmen Wärmepumpen, die von Erdwärmesonden gespeist werden. Diese Geothermie-Lösung ermöglicht ganzjährig ein ausgeglichenes Innenklima ohne fossile Primärenergie. Zusätzlich wird eine Photovoltaikanlage mit 860 Quadratmetern Fläche installiert, die einen Teil des Strombedarfs deckt.

Kathrin Gaál, stellvertretende Bürgermeisterin und Wohnbaustadträtin Wiens, erklärte: „New education facilities are investments in the future of our children and our city. This applies to the construction of schools as well as to the renovation of existing school locations. Being fit for the future also means finding new sustainable solutions – for the energy supply of buildings, for example. At bafep21, this has been achieved via heat pumps with depth probes, which will ensure a pleasant indoor climate all year round."

Die Kombination aus Geothermie und Photovoltaik entspricht den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und positioniert das Projekt als Referenz für öffentliche Bildungsbauten, die künftig verstärkt klimaneutrale Betriebskonzepte erfordern werden.

Kapazität und Nutzungskonzept: 35 Klassen und Praxiskindergarten unter einem Dach

Der Neubau ersetzt die bisherige Bildungseinrichtung aus dem Jahr 1978 und entsteht auf einem 13.000 Quadratmeter großen Grundstück. Teile des alten Standorts an der Patrizigasse bleiben parallel in Nutzung. Die neue Anlage umfasst insgesamt 35 Klassenzimmer sowie einen Praxiskindergarten für zehn Gruppen. Damit können künftig bis zu 1.000 Schülerinnen und Schüler sowie Studierende pro Jahr ausgebildet werden – eine deutliche Kapazitätserweiterung gegenüber dem Bestand.

Großzügige Freiflächen und rund 2.000 Quadratmeter Terrassen schaffen Raum für Begegnung und Lernen im Freien. Ein Festsaal mit 250 Plätzen dient als Veranstaltungsfläche. Die Architektur verbindet Straßenseite und Freiraum so, dass Lärm- und Verkehrsschutz gewährleistet sind, während kurze Wege zwischen Ausbildungszentrum und Praxiskindergarten eine funktionale Einheit bilden.

PPP im Bildungsbau: Chancen und Risiken langfristiger Partnerschaften

PPP-Modelle im öffentlichen Hochbau sind in Deutschland und Österreich seit Jahren etabliert, bleiben aber umstritten. Befürworter verweisen auf Effizienzgewinne durch private Vorfinanzierung, Lebenszyklusoptimierung und Terminsicherheit. Kritiker warnen vor höheren Finanzierungskosten – private Kapitalgeber verlangen Risikoprämien, die öffentliche Haushalte bei Eigenfinanzierung einsparen könnten – sowie vor mangelnder Transparenz bei Vertragsgestaltung und langfristiger Bindung an private Betreiber.

Im Fall bafep21 übernimmt Apleona die technische Gebäudeausrüstung und das Betriebsmanagement über ein Vierteljahrhundert. Das setzt Anreize, wartungsarme Komponenten und robuste Systeme zu verbauen, da Reparaturkosten und Ausfallzeiten im eigenen Risikobereich liegen. Zugleich fehlt der öffentlichen Hand direkter Zugriff auf Wartungsverträge und technische Infrastruktur – ein Abhängigkeitsverhältnis, das sorgfältige Vertragsgestaltung erfordert.

Hubert Wetschnig, CEO der HABAU GROUP, betonte: „The project 'bafep21' shows how innovative construction, sustainability and modern architecture go hand in hand. The topping out is a significant milestone on the path to a future-oriented education institution for the City of Vienna. We're proud to be able to demonstrate our many years of expertise with this project, and would like to thank our project partners and our client for the professional, partnership-based cooperation."

Regulatorischer Kontext: EU-Vorgaben und nationale Nachhaltigkeitsziele

Öffentliche Neubauten in der EU unterliegen zunehmend strengeren Nachhaltigkeitsanforderungen. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verlangt ab 2028 für öffentliche Neubauten Nullemissionsstandard, ab 2030 für alle Neubauten. Die bafep21 erfüllt diese Vorgabe durch den Verzicht auf fossile Heizung bereits heute. Die Photovoltaik-Integration entspricht zudem der EU-Richtlinie für erneuerbare Energien (RED III), die für öffentliche Gebäude ab 2025 Solarpflicht vorsieht.

In Österreich gelten zusätzlich die Vorgaben des Klimaschutzgesetzes, das bis 2040 Klimaneutralität anstrebt. Öffentliche Bauvorhaben müssen daher nicht nur energetisch optimiert, sondern auch hinsichtlich grauer Energie und Umwelt-Produktdeklarationen (EPD) transparent dokumentiert werden – ein Bereich, in dem PPP-Verträge künftig stärker Nachweispflichten aufnehmen dürften.

Ausblick: Innenausbau läuft, Inbetriebnahme August 2026

Mit dem abgeschlossenen Rohbau konzentrieren sich die Arbeiten nun auf den Innenausbau, der bereits in vollem Gange ist. Die technische Gebäudeausrüstung – Lüftung, Heizung, Elektrik – wird von Apleona koordiniert und installiert. Der geplante Schulstart im August 2026 setzt voraus, dass sämtliche Gewerke bis Sommer 2026 abgenommen sind. Die Gesamtfertigstellung einschließlich Außenanlagen ist für 2027 terminiert.

Das Projekt bafep21 zeigt exemplarisch, wie PPP-Strukturen im Bildungsbau Vorfertigung, nachhaltige Gebäudetechnik und langfristige Betreiberverantwortung verbinden können. Ob sich das Modell wirtschaftlich und qualitativ bewährt, wird sich erst nach Inbetriebnahme und in den kommenden Jahren zeigen – dann, wenn die 25-jährige Betriebsphase beginnt und die tatsächlichen Lebenszykluskosten messbar werden.